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繼廣州、北京等城市之後，上海市昨日也公佈租賃住房新政，或許要給你一個新的答案。
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按照新政，上海將加快培育和發展住房租賃市場，到2020年，基本形成多市場參與、多品種供應、規范化管理的住房租賃市場體系。
不管形成什麼體系，一個實際的問題擺在面前，無房者租房到底能得到哪些保障？有房者投資的學區房還能不能保值？新的租賃時代的來臨又會讓那些產業站上風口？
新政對在上海租房有啥影響？
上海市昨天公佈的《關於加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》（以下簡稱《意見》）明確，上海將加快培育和發展住房租賃市場，到2020年，基本形成多市場參與、多品種供應、規范化管理的住房租賃市場體系。
這個新政能為租房群體帶來哪些實際利好呢？
1、給租房人群賦予瞭更多的社會權益，如申請居住證積分、辦理人戶分離登記，享有子女教育等公共服務。
上海中原地產市場分析師盧文曦表示，新的租賃政策，註重租客權益保護。現在對租客的保護註重不多，租客缺少安全感，所以購租失衡。保護租客權利，給予相應社會權益。
比如對於本市常住人口中的住房承租人，隻要依法辦理租賃合同登記備案，就可以按照國傢和本市相關規定，通過與居住證和積分制度、以及人戶分離登記制度的銜接，享有子女義務教育、公共衛生、社會保險、繳存使用住房公積金、證照辦理等基本公共服務。積分達到標準分值的居住證持證人，其配偶或同住子女可以按照本市有關規定，享受相關基本公共服務後級擴大機用途待遇。
盧文曦稱，這樣保護租客權益同時也解決租賃市場合同備案登記的事情，給今後措施制定提供科學依據。
這其中提到瞭租房享有子女義務教育等公共服務，那是否意味著，租到瞭學區房同樣可以入學就讀？
在業內人士看來，按照目前上海的政策，買到瞭學區房都不能保證就讀，還要看持有房產的年限、是否人戶統一等各種條件打分排隊，租房擴大機改電容就讀的希望渺茫。但對於所謂的“菜場小學”來說，入學名額不緊張的話倒是有可能實現租房入學。
2、穩定租金，改善居住環境，可租的房子變多瞭。
房租年年漲、頻繁搬傢，大概是租房體驗太差的主要原因之一。如果再遭遇一個不厚道的“二房東”，更是苦不堪言。
而根據新政規定：
加快建立住房租賃平臺。線上按照開放、共享的原則，建立全市統一的住房租賃公共服務平臺，線下建立市、區兩級住房租賃服務中心，實現住房租賃服務監管線上線下相同步。同時，強化住房租賃市場分析研判，加強住房租金監測。
加大租賃住房供應。通過新增用地建設、商辦房屋按規定改建、引導產業園區建設、穩妥有序開展集體建設用地建設租賃住房試點等多種途徑，增加租賃住房供應，改善住房供應結構，為實現租有所居的目標提供實物保障。
加強住房租賃監管。通過建立健全企業主體備案、誠信建設、分類管理等一系列制度，持續開展違法違規租賃行為整治，建立住房租賃管理長效機制，為租賃當事人提供法律援助等措施，進一步規范住房租賃秩序。
盧文曦表示，租金和供需關系有關，以後租賃房子多瞭，租金就穩住瞭。
上海房掌櫃二手房總經理宋會雍也表示，供應加大，對租金有下拉的效果，提高外來居民居住滿意度；同時調整城市居民空間分佈結構，加快外圍區域發展。租賃房圍繞新市民展開，有利於在上海發展的年輕勞動力群體特別是大學畢業生落腳，緩解其購房緊迫壓力，有利增強城市經濟活力。
有房者盤算：我的房子會不會貶值？
如果租房也能有很好的居住體驗，權益得到保障，那為什麼還要花大價錢買房？然而，屁股決定腦袋，辛辛苦苦離個婚才能再買房的小夥伴心裡盤算瞭，好不容易買下的房子是不是要貶值瞭？
盧文曦表示，大力發展租賃市場今後租賃和銷售市場“平分天下”，租賃金穩定也有利於牽制房價，二者相互影響相互作用。至少房價不會不理性瘋漲瞭，畢竟短期需求沒那麼集中瞭。但跌不跌要看本身產品是不是泡沫多。遠郊的，房齡特別大的這種房子倒是要小心瞭。
宋會雍認為，租房新政對購房剛需群體來說是一種分流，住房購買人群的規模會面臨下調。短期會加大房價的調整壓力，長期利好經濟，對房價有正面意義。格局會是把中心區的高位房價攤薄到更大的區域中去。
如果租賃時代來臨，哪些商機占上風口？
在今年7月份，住建部會同發改委、公安部、財政部、國土資源部、工商總局、央行、稅務總局等八部委聯合印發瞭《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發展住房租賃市場。廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。
如今，並不在試點名單中的上海也發佈瞭租房新政。並稱，要大力培育租賃市場供應主體。堅持以企業為主體，堅持市場化運作，充分發揮房地產開發企業、經紀機構、代理經租機構、物業服務企業等各類企業在住房租賃市場中的主體作用，並註重發揮國資國企對住房租賃市場的穩定器、壓艙石作用。
盧文曦表示，現在政策鼓勵租賃市場，隻要和房屋租賃業務有關都有機會。不管是做開發的，以後可以持有做長租，中介可以做租賃業務，甚至自己做代理經租，市場越來越規范。不過，今後“二房東”的日子不好過瞭。
宋會雍則表示，支持集體用地建造租賃房源入市，激活這部分部分沉睡的資源，可以提高上海農村集體的經濟收入，同時加快外圍城建發展，平衡上海各區域的城建水平。
盧文曦還表示，這次文件提到金融支持。REITs提瞭不少時間瞭，但是目前租金回報率太低，開展難度比較大。上海成交的租賃住宅用地，租金回報率普遍在5%以上，操作空間已經打開。可以先嘗試做起來，為後續提供經驗等等。
此外，盧文曦認為，從租賃市場國企的定位和作用表述來看，當前租賃住宅用地拿地的仍可能是國有企業，短期非國企獲地的可能性不大。而國企今後會成為市場主力，對穩定租金價格非常有利。
不過也有業內人士直言，租賃行業並沒有那麼大的盈利空間，如果說“風口”，概念可能大於實際意義。
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